Siamo arrivati alla terza parte di questa lunga storia. Prima illustrare le modifiche introdotte dalla Seconda integrazione all’Accordo di Programma (2013) è necessario fare un piccolo passo indietro e riassumere brevemente quanto previsto dalla Prima variante al Piano di Recupero approvata nell’agosto 2010 (il Piano di Recupero risale a dicembre 2007).
Visto che è facile perdersi ecco un piccolo schema
| marzo 2007 | Accordo di Programma |
| novembre 2007 | Piano di Recupero |
| agosto 2010 | Prima variante al Piano di Recupero |
| ottobre 2010 | Prima integrazione all’Accordo di Programma |
| marzo 2012 | Seconda variante al Piano di Recupero |
| agosto 2013 | Seconda integrazione all’Accordo di Programma |
| marzo 2016 | Terza integrazione all’Accordo di Programma |
Prima variante al Piano di Recupero (2010)
La Prima variante al Piano di Recupero si è resa necessaria al fine di rendere attuabile il progetto proposto dall’architetto francese Dominique Perrault vincitore del concorso internazionale di progettazione. In sostanza sono state modificate le altezze massime ammissibili e l’impostazione planivolumetrica del Centro Commerciale Residenziale, passando da una soluzione a piastra a una soluzione a blocchi isolati collegati da percorsi e piazze pubbliche (vedi immagini sotto).
Viene inoltre inserita la possibilità di realizzare il nuovo Hotel Terme all’interno della zona dove è pianificata anche la nuova edificazione commerciale/residenziale e le Nuove Terme – attenzione a non confondere con quelle che poi sono state realizzate – rendendo attuabile la previsione introdotta nella Prima integrazione all’Accordo di Programma (2010). Tale superficie non viene aggiunta come nuova volumetria ma recuperata riducendo le superfici già previste a destinazione commerciale e residenziale.
Questa la situazione prima…
… e dopo
Di conseguenza occorre ricalcolare gli oneri di urbanizzazione dovuti, standard urbanistici, aggiornando le scadenze rese superate dal passare del tempo e gli accordi non più coerenti con il rinnovato Accordo di Programma. In particolare:
- Cambiano gli impegni riguardanti il Casinò e il Teatro del Casinò alla luce dei nuovi finanziamenti regionali e stabilendo la modalità di compartecipazione del privato all’investimento.
- Si elimina l’impegno all’attivazione del Piano rialzato del Grand Hotel con concessione di nove anni ma assumendo l’impegno (entro quattro mesi) di siglare un accordo per il recupero integrale dell’immobile ai fini turistico-ricettivi (se economicamente fattibile).
- Si elimina l’impegno del comune ad acquisire il Parcheggio del Centro Termale modificando quindi il prezzo di acquisto del Nuovo Centro Termale. Viene confermato l’uso pubblico del parcheggio che però sarà a pagamento. Si prevede la necessità di stabilire le tariffe applicate dal privato all’interno della promessa di vendita del Nuovo Centro Termale. I parcheggi sono ridimensionati a causa di difficoltà tecniche che non consentono di andare oltre i due piani interrati.
- Viene meglio specificata la localizzazione della Sala Polifunzionale di 500 mq nell’ex centro termale (in zona piscina) con realizzazione e gestione a carico del privato e disponibilità gratuita al comune per 50 eventi all’anno.
Seconda variante al Piano di Recupero (2012)
Nel 2012 al fine di accelerare la realizzazione del nuovo Centro Termale si approva un’ulteriore variante al piano di recupero. Dalla relazione al piano di recupero si legge che“L’approfondimento progettuale, condotto in collaborazione con il futuro gestore del centro termale, ha individuato nel complesso esistente, ex “Hotel Terme”, una migliore e più suggestiva localizzazione per l’attività termale, traino di tutta l’operazione di rilancio turistico. La nuova localizzazione, separata fisicamente dal resto degli interventi di riordino urbanistico, rivela come il Nuovo Centro Termale sia immediatamente realizzabile ed urbanisticamente coerente e filologico rispetto al regime delle proprietà (costituirà, assieme a Casinò, Teatro ed al parco esistente, un unico complesso urbano di piena proprietà pubblica).
Nella sostanza quindi la variante determina il parziale abbandono del progetto che ha vinto il concorso internazionale ponendo i presupposti normativi per lo spostamento nel Nuovo Centro Termale nella nuova posizione. Contestualmente si rivede leggermente anche la collocazione del nuovo hotel delle terme, mentre resta di fatto invariata l’impostazione dell’impianto urbanistico del nuovo centro commerciale/residenziale (blocchi isolati con percorsi, piazze e spazi aperti di uso pubblico).
Anche se non particolarmente messo in evidenza si determina l’ampliamento delle funzioni insediabili all’interno dell’area destinata al nuovo centro commerciale/residenziale identificando anche attività sanitarie, parasanitarie e assistenziali. Si determina anche la possibilità che in caso di spostamento degli impianti (silos) della Sanpellegrino SpA che quest’area venga utilizzata per alloggiare superfici del Nuovo Centro Termale o delle destinazioni previste nell’area sottostante (zona commerciale ricettivo residenziale ecc.)
Seconda integrazione all’Accordo di Programma (2013)
I firmatari rimangono gli stessi.
L’accordo di programma parla di crisi economica mondiale e restrizioni degli investimenti. In questo contesto non è stato possibile rispettare i tempi. Ci si accorda di trovare una soluzione che permetta di realizzare subito il Centro Termale indipendentemente dai restanti interventi privati. La soluzione, invece della costruzione di una nuova struttura, è la ristrutturazione del vecchio Hotel Terme che “garantisce la realizzazione di spazi adeguati rispondenti alle caratteristiche originariamente previste, senza alcuna revisione di prezzo” (€16.000.000).
Procedono i lavori al Teatro del Casinò finanziati al 50% dalla regione con fondi europei e al 50% dal Comune (convezione con il privato che lo gestirà).
Cambia il concetto al Grand Hotel: l’investimento diventa esclusivamente privato da parte di un soggetto da individuare. Dovrà essere inserita clausola di diritto di prelazione per S.P. Resort a condizione che gli interventi nel comparto 1 (centro commerciale/residenziale) siano in corso.
Poche altre novità.
| INVESTIMENTI PRIVATI | |||
| 2007 | 2010 | 2013 | Intervento |
| — | € 303.000 | € 303.000 | Ristrutturazione Casinò |
| € 16.500.000 | € 10.000.000 | — | Ristrutturazione e ampliamento l’Hotel Milano (di proprietà del privato) |
| € 30.000.000 | € 90.000.000 | Nuovo Hotel Terme (di proprietà del privato) | |
| € 46.000.000 | € 50.000.000 | Insediamenti vari terziario/commerciale/residenziale (di proprietà del privato)
Costruzione Ostello studenti (di proprietà del privato) da affittare alla regione |
|
| — | € 4.000.000 | € 4.000.000 | Parcheggi in zona Centro Termale (privati ad uso pubblico) |
| — | € 150.000 | € 250.000 | Ampliamento Istituto Alberghiero (spese tecniche di progettazione e direzione lavori) |
| € 600.000 | — | € 610.000 | Progettazione dell’intervento di consolidamento del Grand Hotel |
| € 15.900.000 | €22.350.000
+ €2.500.000 |
— (vedi tabella sotto) |
Ripristino e riabilitazione del Grand Hotel (subordinato alla conclusione della fase 2 + sistemazione e riqualificazione annessi Parcheggio multipiano e Parco abetaia |
| € 2.400.000 | € 2.400.000 | € 2.400.000 | Recupero dell’Hotel Vetta |
| € 12.000.000 | € 13.000.000 | € 13.000.000 | Costruzione del complesso residenziale Paradiso/Vetta |
| € 50.000 | € 50.000 | € 50.000 | Studio di fattibilità ripristino Funicolare |
| — | € 200.000 | € 200.000 | Studio di fattibilità recupero Grand Hotel, Parco Abetaia e Parcheggio Multipiano |
| INVESTIMENTI PUBBLICI | |||
| 2007 | 2010 | 2013 | Intervento |
| € 3.000.000 | € 6.575.000 | € 6.282.000 | Ristrutturazione Casinò |
| € 13.000.000 (compreso pacheggio) | € 16.000.000 (escluso parcheggio) | € 16.000.000 (escluso parcheggio) | Nuovo Centro Termale realizzato dal privato |
| € 1.500.000 | € 1.500.000 | € 1.500.000 | Ampliamento Istituto Alberghiero |
| € 1.750.000 | € 2.965.000 | € 2.965.000 | Ripristino Grand Hotel (facciate, tetto, messa in sicurezza, adeguamento strutturale) |
| € 7.500.000 | € 18.650.000 | — (vedi tabella sotto) |
Ripristino Grand Hotel (seconda fase) |
| € 4.000.000 | € 4.670.000 | € 4.700.000 | Ripristino Funicolare (da reperire) |
| — | — | € 500.000 | Parco della Vetta (da reperire) |
| € 5.000.000 | € 5.434.000 | € 5.434.000 | Interventi di infrastrutturazione e risanamento Vetta, Aplecchio, Paradiso e Grand Hotel – I Lotto |
| € 2.500.000 | € 2.900.000 | € 2.972.000 | Opere di urbanizzazione primaria e secondaria afferenti agli interventi privati |
| — | — | € 159.000 | Ripristino Grotte del Sogno |
| ALTRI INVESTIMENTI PRIVATI (SOGGETTI DA INDIVIDUARE) | |
| 2013 | Intervento |
| € 2.500.000 | Sistemazione e riqualificazione Parcheggio multipiano e Parco abetaia |
| €22.350.000 | Ripristino Grand Hotel (seconda fase – da reperire) |
| €18.650.000 | Ripristino definitivo Grand Hotel (subordinato alla conclusione della seconda fase -da reperire) |
A presto per la quarta e ultima parte.
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Più che di un caffè avrei bisogno di un tranquillante per comprendere come era possibile elargire investimenti pubblici così cospicui a privati che con uso esclusivo traevano o trarranno ogni beneficio economico dalle ristrutturazioni di edifici pubblici. Forse ho capito male?!?!?!